Gỡ điểm nghẽn cải tạo chung cư cũ
Trong một bài nghiên cứu của mình, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) dẫn thống kê của Bộ Xây dựng, cho biết, hiện cả nước có khoảng 2.500 khu nhà chung cư cũ, nhà ở tập thể cũ được xây dựng từ năm 1994 trở về trước với khoảng 3 triệu m² sàn xây dựng, tập trung chủ yếu tại Hà Nội và TPHCM.
Trong đó có khoảng 196 công trình hư hỏng nặng, nguy hiểm (cấp D) cần được xử lý khẩn cấp. Nếu tính cả các chung cư được xây dựng sau năm 1994 nhưng đã xuống cấp thì số lượng còn lớn hơn nhiều. Tuy nhiên, kết quả cải tạo, xây dựng lại chung cư trong thời gian qua vẫn rất hạn chế.
“Những dữ liệu này cho thấy yêu cầu cấp thiết phải hoàn thiện cơ chế pháp lý nhằm đẩy nhanh tiến độ cải tạo, xây dựng lại các chung cư đã xuống cấp” – ông Châu nhấn mạnh.
Một bất cập khác được ông Châu chỉ ra, là cơ chế tài chính cho công tác bảo trì, cải tạo nhà chung cư. Luật Nhà ở năm 2005 lần đầu quy định người mua căn hộ phải nộp kinh phí bảo trì bằng 2% giá trị hợp đồng, nhưng theo tính toán của Bộ Xây dựng, khoản kinh phí này chỉ đủ sử dụng trong khoảng 20 năm. Trong khi đó, các chung cư và nhà tập thể nhiều tầng được xây dựng trước ngày 1/7/2006 lại không có quỹ bảo trì.
Luật Nhà ở năm 2023 đã quy định khi sử dụng hết kinh phí bảo trì, các chủ sở hữu phải tiếp tục đóng góp, đồng thời cho phép doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đầu tư hoặc góp vốn cùng cư dân để phá dỡ, xây dựng lại chung cư.
Theo ông Lê Hoàng Châu đây chính là cơ sở pháp lý và thực tiễn để Nghị quyết 21 định hướng quy định chủ sở hữu căn hộ được quyền, đồng thời có nghĩa vụ tài chính khi xây dựng lại chung cư sau khi công trình hết thời hạn sử dụng. Cách tiếp cận này cũng tương tự như đối với nhà ở riêng lẻ, khi chủ sở hữu phải tự thực hiện việc bảo trì, cải tạo hoặc xây dựng lại nhà ở của mình, còn Nhà nước giữ vai trò kiến tạo thể chế và chính sách.
Nếu tiếp tục duy trì cơ chế hiện nay, Nhà nước sẽ phải dành nguồn lực rất lớn cho công tác quy hoạch, kiểm định chất lượng, bồi thường, hỗ trợ tái định cư, lựa chọn nhà đầu tư cũng như sửa chữa các chung cư xuống cấp nhưng không có quỹ bảo trì. Việc chuyển từ cơ chế “bao cấp” sang cơ chế chia sẻ trách nhiệm giữa Nhà nước và chủ sở hữu căn hộ là yêu cầu tất yếu để bảo đảm tính bền vững trong công tác cải tạo nhà chung cư.
Như vậy trong cùng với việc quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình, Nghị quyết số 21 còn đặt ra yêu cầu đổi mới cách tiếp cận trong quản lý, sử dụng và cải tạo nhà chung cư theo hướng trao quyền đi đôi với trách nhiệm của chủ sở hữu. Theo đó, niên hạn chung cư gắn liền với tuổi thọ kỹ thuật của công trình theo hồ sơ thiết kế, không đồng nghĩa với việc người dân bị tước bỏ quyền sở hữu căn hộ hay mất quyền sử dụng đất lâu dài khi tòa nhà hết thời hạn. Mục đích chính là quản lý vòng đời và bảo đảm an toàn cho chung cư.
Theo ông Châu, cách tiếp cận này sẽ từng bước xóa bỏ cơ chế “bao cấp” trong cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, đồng thời tạo cơ sở pháp lý để khắc phục những tồn tại, bất cập đã kéo dài nhiều năm.
Theo đánh giá của Viện Nghiên cứu, đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), Nghị quyết 21 có ý nghĩa quan trọng trong việc hoàn thiện khung pháp lý đối với nhà chung cư, hướng tới giải quyết những tồn tại kéo dài trong công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, đồng thời nâng cao hiệu quả sử dụng đất đô thị.
Tuy nhiên, đây cũng là chính sách tác động trực tiếp đến quyền tài sản của người dân và tâm lý thị trường, do đó cần được cụ thể hóa bằng lộ trình và cơ chế thực thi phù hợp.
Theo VARS IRE, điều quan trọng cần được làm rõ là định hướng mới không thay đổi chế độ sử dụng đất đối với nhà ở thương mại để bán. Đất xây dựng nhà ở thương mại vẫn được giao ổn định, lâu dài; nội dung điều chỉnh là thời hạn sử dụng căn hộ, được xác định theo niên hạn của công trình xây dựng, gắn với tuổi thọ kỹ thuật và mức độ an toàn của tòa nhà.
Đây là cách tiếp cận phù hợp với bản chất của tài sản. Trong khi quyền sử dụng đất có thể tồn tại ổn định lâu dài thì công trình xây dựng luôn có vòng đời nhất định, chịu tác động của thời gian, chất lượng thi công, quá trình khai thác, vận hành và bảo trì. Việc xác định thời hạn sử dụng căn hộ theo niên hạn công trình phản ánh đúng đặc tính kỹ thuật của tài sản, thay vì mặc nhiên coi công trình có giá trị sử dụng vĩnh viễn.
VARS IRE cho rằng, định hướng này sẽ tạo cơ sở pháp lý quan trọng để tháo gỡ điểm nghẽn trong cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ.
Ông Võ Hồng Thắng - Phó Tổng giám đốc DKRA Group cũng cho rằng, quy định này là rất cần thiết và sẽ góp phần định hình hành lang pháp lý giúp chính quyền địa phương, chủ đầu tư và người dân có cơ sở trong việc đền bù giải tỏa nhằm cải tạo, xây dựng mới các chung cư xuống cấp sau này.
Về thời hạn sử dụng căn hộ theo niên hạn công trình, theo ông Thắng, cần nói rõ vấn đề quyền sở hữu căn hộ lâu dài vẫn được bảo lưu, được pháp luật bảo vệ theo quy định tại Luật Nhà ở 2023 và các văn bản pháp luật có liên quan.
Nghị quyết 21 đề cập đến khái niệm về niên hạn công trình, đây là một khái niệm không mới mà vẫn luôn được phân cấp theo quy định của Luật Xây dựng, thể hiện trong tính toán phương án thiết kế của hầu hết các công trình xây dựng nói chung và dự án nhà ở cao tầng nói riêng hiện nay.
“Khi một chung cư khi gần hết niên hạn, việc đánh giá lại chất lượng còn lại của công trình để lên phương án xử lý là một việc làm tất yếu. Động thái này sẽ tác động trực tiếp đến tâm lý đầu cơ loại hình căn hộ chung cư, khiến sự quan tâm của thị trường đối với các dự án nhà ở cao tầng khi gần hết niên hạn suy giảm. Tuy nhiên trong trung và dài hạn, đây sẽ là tiền đề góp phần tạo nên hành lang pháp lý vững chắc giúp giải quyết nhiều vấn đề tồn đọng trong cho công tác giải tỏa đền bù, chỉnh trang, tái thiết bộ mặt đô thị cũng như đảm bảo an sinh xã hội” - ông Thắng khẳng định.
Cần đảm bảo quyền của người dân
Ông Đinh Minh Tuấn- Giám đốc khu vực miền Nam kênh Batdongsan cho biết, nhiều người đang hiểu nhầm khi công trình hết niên hạn, người dân sẽ mất quyền sở hữu căn hộ.
Song về bản chất, đất xây nhà thương mại được giao ổn định, lâu dài và người mua sở hữu phần quyền sử dụng đất thông qua tỷ lệ phân bổ diện tích trong toàn dự án. Điều này đồng nghĩa khi công trình hết niên hạn sử dụng, quyền và lợi ích hợp pháp của người sở hữu căn hộ tiếp tục được bảo vệ qua cơ chế tham gia xây lại chung cư.
Phân tích sâu hơn, ông Đinh Minh Tuấn cho biết, công trình xây dựng có vòng đời nhất định, chịu tác động của thời gian, chất lượng thi công, điều kiện khai thác cũng như vận hành, bảo trì. Việc xác định thời hạn sử dụng căn hộ theo niên hạn công trình phản ánh đúng đặc tính kỹ thuật của tài sản, góp phần hình thành hành lang pháp lý minh bạch cho cải tạo, xây lại chung cư cũ - vấn đề tồn tại nhiều năm qua.
Chưa kể giá trị của căn hộ chung cư gồm hai cấu phần là giá trị công trình và quyền sử dụng đất. Phần công trình có thể xuống cấp theo thời gian, nhưng giá trị đất tại những khu vực có vị trí đẹp, hạ tầng phát triển thường tăng lên. Vì vậy, khi công trình hết niên hạn, người sở hữu vẫn còn giá trị quyền sử dụng đất.
Còn theo VARS IRE, điểm cốt lõi của định hướng không phải là giới hạn quyền sở hữu căn hộ, mà là gắn thời hạn sử dụng công trình với việc bảo đảm quyền tài sản của chủ sở hữu. Điều này đồng nghĩa khi công trình hết niên hạn sử dụng, quyền và lợi ích hợp pháp của người dân vẫn tiếp tục được bảo vệ thông qua cơ chế tham gia xây dựng lại chung cư theo quy định.
Để chính sách phát huy hiệu quả, VARS IRE cho rằng cần tiếp tục làm rõ các nội dung như tiêu chí xác định niên hạn sử dụng công trình trên cơ sở tiêu chuẩn kỹ thuật; điều kiện, trình tự và thẩm quyền xác định công trình hết niên hạn sử dụng; cơ chế thực hiện nghĩa vụ tài chính khi xây dựng lại chung cư; quyền lợi của chủ sở hữu sau khi công trình được xây dựng mới; cũng như phương án xử lý đối với các trường hợp không thống nhất hoặc không đủ khả năng tài chính tham gia.
Theo Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), Nghị quyết 21 không thay đổi chế độ sử dụng đất đối với nhà ở thương mại để bán. Đất xây dựng nhà ở thương mại, trong đó có chung cư, vẫn được Nhà nước giao ổn định, lâu dài như quy định hiện hành. Điểm được định hướng điều chỉnh là thời hạn sử dụng căn hộ được xác định theo niên hạn của công trình xây dựng, tức gắn với tuổi thọ kỹ thuật và mức độ an toàn của tòa nhà.
(Còn nữa)
