Giá đất và bài toán thu hồi: Minh bạch từ căn cứ, hóa giải xung đột lợi ích

Mỗi dự án đi qua một vùng đất không chỉ là câu chuyện về quy hoạch, vốn đầu tư hay tiến độ. Phía sau những khu đô thị, tuyến đường, trung tâm logistics hay công trình hạ tầng... là hàng loạt thửa đất phải được thu hồi, thỏa thuận và định giá. Chỉ một mắt xích thiếu rõ ràng cũng có thể khiến giải phóng mặt bằng kéo dài, chi phí dự án tăng và tranh chấp phát sinh.

Trong thực tế triển khai các dự án, thu hồi đất và xác định giá đất vẫn là những khâu dễ phát sinh tranh chấp nhất. Khi ranh giới giữa trường hợp Nhà nước thu hồi đất và cơ chế thỏa thuận chưa đủ rõ, trong khi dữ liệu định giá còn thiếu thống nhất, mỗi quyết định thu hồi hay phương án bồi thường đều có thể trở thành điểm nghẽn của dự án.

Trong bối cảnh Luật Đất đai sửa đổi tiếp tục được đặt lên bàn nhằm tháo gỡ các vướng mắc phát sinh từ thực tiễn, yêu cầu không chỉ là rút ngắn thủ tục mà còn phải làm rõ căn cứ thu hồi, minh bạch phương pháp xác định giá và bảo đảm người bị thu hồi đất có thể ổn định cuộc sống sau di dời.

Trả lại đúng bản chất "vì lợi ích quốc gia, công cộng"

Theo PGS.TS Nguyễn Thị Nga - Phó trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội, một trong những nội dung đáng quan tâm là cách xác định dự án thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất. 

Nếu tiêu chí được thiết kế quá cứng, chính sách có thể tạo ra động lực để chủ đầu tư tìm cách đáp ứng điều kiện về quy mô thay vì xuất phát từ nhu cầu thực tế của dự án.

Bà dẫn ví dụ với quy định về trung tâm logistics, khi ngưỡng diện tích 50 ha được sử dụng như một căn cứ để xác định trường hợp Nhà nước thu hồi đất. Cách tiếp cận này có thể tạo ra "hiệu ứng ngưỡng": dự án 51 ha dù hiệu quả kinh tế - xã hội thấp vẫn có thể được áp dụng cơ chế thu hồi, trong khi dự án 49 ha có công nghệ cao, đóng góp lớn hơn lại phải tự thỏa thuận với người sử dụng đất.

Theo PGS.TS Nguyễn Thị Nga, tiêu chí diện tích vì vậy không nên là căn cứ mang tính quyết định. Việc xác định dự án có thuộc diện Nhà nước thu hồi đất hay không cần được đặt trong tương quan với hiệu quả kinh tế - xã hội, tính chất hạ tầng liên vùng và sự cần thiết đối với lợi ích công cộng.

PGS.TS Nguyễn Thị Nga (Ảnh: Trường Đại học Luật Hà Nội).

Một vấn đề khác được chuyên gia lưu ý là việc thu hồi đất của người đang sử dụng ổn định để tạo quỹ đất thanh toán cho doanh nghiệp thực hiện dự án BT. Trong trường hợp này, việc chứng minh mục đích thu hồi thực sự "vì lợi ích quốc gia, công cộng" trở nên phức tạp khi đất của một chủ thể bị thu hồi để hình thành tài sản thanh toán nghĩa vụ cho một chủ thể khác.

Giải pháp được vị chuyên gia đề xuất là phải công khai quỹ đất dự kiến sử dụng để thanh toán ngay từ đầu, xác định giá trị và phương thức định giá minh bạch, đồng thời ưu tiên sử dụng quỹ đất công, đất do Nhà nước quản lý trước khi tính đến phương án thu hồi đất đang được người dân hoặc doanh nghiệp sử dụng.

Nhìn từ góc độ thể chế, PGS.TS Nguyễn Thị Nga cũng lưu ý nguy cơ phát sinh "đường tắt" thu hồi đất nếu pháp luật cho phép sử dụng danh mục thu hồi đất của HĐND cấp tỉnh như một căn cứ độc lập bên cạnh kế hoạch sử dụng đất. 

Theo bà, cần bảo đảm việc thu hồi đất nằm trong một hệ thống quy hoạch, kế hoạch thống nhất, tránh trường hợp danh mục được sử dụng để hợp thức hóa việc thu hồi những khu đất chưa được định hướng rõ trong quy hoạch.

Minh bạch dữ liệu định giá đất, xóa bỏ nghi ngại "ép giá, dìm giá"

Nếu ranh giới thu hồi đất quyết định phạm vi can thiệp của Nhà nước, thì giá đất lại trực tiếp tác động đến lợi ích của người dân, doanh nghiệp và ngân sách. Đây cũng là một trong những nguồn cơn khiến tranh chấp đất đai kéo dài.

Theo PGS.TS Nguyễn Thị Nga, việc đưa "mục tiêu phát triển của từng thời kỳ" vào nguyên tắc định giá đất cần được cân nhắc thận trọng. Yếu tố này chỉ nên mang tính định hướng chính sách, không làm ảnh hưởng đến tính khách quan của kết quả định giá. 

"Giá đất phải được xác định trên cơ sở khách quan, minh bạch và có thể kiểm chứng", chuyên gia nhấn mạnh.

Một điểm nghẽn khác là dữ liệu đầu vào. Giá giao dịch kê khai, giá trúng đấu giá, dữ liệu thuế hay giá thị trường có thể cho những kết quả rất khác nhau. Nếu thiếu tiêu chí về độ tin cậy, thứ tự ưu tiên và loại trừ các giao dịch bất thường, việc lựa chọn dữ liệu có thể dẫn tới chênh lệch đáng kể về giá đất và nghĩa vụ tài chính.

Theo PGS.TS Nguyễn Thị Nga, cần chuẩn hóa dữ liệu theo các tiêu chí về tính xác thực, cập nhật và tương đồng; đồng thời loại trừ giao dịch bất thường, giao dịch giữa các bên liên kết và bảo đảm người dân, doanh nghiệp được tiếp cận dữ liệu dùng để xác định giá, từ đó có cơ sở kiểm chứng phương án bồi thường hoặc nghĩa vụ tài chính.

Bà cũng cho rằng hệ số điều chỉnh giá đất cần được lượng hóa rõ hơn. Nếu chỉ quy định đây là tỷ lệ tăng, giảm mà chưa xác định mức biến động và khoảng thời gian áp dụng, việc vận dụng có thể thiếu thống nhất.

LS. Phạm Thanh Tuấn. Ảnh: NVCC.

Ở góc độ chuyển tiếp pháp luật, LS. Phạm Thanh Tuấn - Đoàn Luật sư Tp.Hà Nội lưu ý sự giao thoa giữa khoản 3 và khoản 4 Điều 104 của Dự thảo đối với các hồ sơ đã có quyết định giao, cho thuê đất nhưng chưa xác định giá hoặc chưa tính tiền sử dụng đất khi Luật có hiệu lực.

Theo ông, việc một quy định cho phép UBND cấp tỉnh lựa chọn áp dụng Luật Đất đai 2024 hoặc Nghị quyết 254, trong khi quy định khác lại yêu cầu áp dụng Nghị quyết 254, có thể gây lúng túng cho cả cơ quan thực thi và doanh nghiệp. Vì vậy, cần phân định rõ các trường hợp chuyển tiếp theo trạng thái hồ sơ, tránh hồi tố và tạo sự thống nhất trong áp dụng pháp luật.

"Quy định chuyển tiếp càng rõ thì càng hạn chế được rủi ro hồi tố và sự khác biệt trong cách áp dụng giữa các dự án có cùng trạng thái pháp lý", LS. Phạm Thanh Tuấn nhận định.

Từ "đền bù tài sản" đến tái thiết cuộc sống

Giá đất minh bạch mới giải quyết một phần bài toán, với người bị thu hồi đất, điều quan trọng hơn là sau khi rời nơi ở cũ, họ có thể duy trì cuộc sống và sinh kế hay không.

Nêu quan điểm, LS. Phạm Thanh Tuấn cho rằng dự thảo vẫn còn khoảng trống với những trường hợp đất có lịch sử vi phạm về thủ tục. 

Dự thảo mở rộng khả năng xem xét cấp Giấy chứng nhận đối với một số trường hợp vi phạm trước ngày 1/8/2024, đồng thời bỏ quy định không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì không được bồi thường về đất.

Tuy nhiên, nếu chưa làm rõ thế nào là "vi phạm về thủ tục" và quyền bồi thường được xác định ra sao khi người sử dụng đất chưa kịp được cấp Giấy chứng nhận tại thời điểm thu hồi, địa phương có thể lúng túng khi lập phương án bồi thường, làm phát sinh khiếu nại, tranh chấp.

Về chính sách hỗ trợ, dự thảo bỏ các nhóm hỗ trợ cụ thể như ổn định đời sống, sản xuất kinh doanh, chuyển đổi nghề và giao Chính phủ quy định. 

Theo LS. Phạm Thanh Tuấn, cách này tạo dư địa linh hoạt nhưng Luật vẫn cần giữ các nguyên tắc cốt lõi, trong đó người bị thu hồi đất phải có nơi ở, điều kiện sống và sinh kế bằng hoặc tốt hơn trước khi bị thu hồi.

"Bồi thường không nên chỉ được tính bằng số tiền trả cho một thửa đất hay một căn nhà. Đích đến của chính sách phải là khả năng tái thiết cuộc sống của người bị thu hồi đất", ông nhấn mạnh.

Từ góc độ tái định cư, LS. Phạm Thanh Tuấn cho rằng việc chỉ áp dụng tái định cư tại chỗ với dự án khu đô thị, khu dân cư nông thôn có thể bỏ sót nhà ở thương mại, khu nhà ở hỗn hợp. Chính sách cần hướng tới nhu cầu thực tế thay vì phụ thuộc vào tên gọi dự án.

Đặc biệt, tái định cư phải gắn với sinh kế. Một hộ kinh doanh mặt đường dù được bồi thường tài sản đầy đủ nhưng nếu chuyển vào vị trí sâu trong ngõ, nguồn thu có thể bị ảnh hưởng nghiêm trọng. Vì vậy, theo ông, chính sách không nên chỉ bảo đảm "có chỗ ở mới" mà cần tính đến khả năng duy trì sinh kế, nhất là với các hộ kinh doanh, buôn bán.

Suy cho cùng, sửa Luật Đất đai không chỉ là sửa cách Nhà nước thu hồi hay cách tính một mét vuông đất có giá bao nhiêu. Bài toán lớn hơn là thiết lập một cơ chế mà ở đó quyền lực thu hồi được giới hạn bằng những căn cứ rõ ràng, giá đất được xác định bằng dữ liệu có thể kiểm chứng và người dân có thể nhìn thấy cuộc sống của mình sau khi rời khỏi nơi ở cũ.

Khi ba mắt xích này được thiết kế đồng bộ, chính sách đất đai mới có thể giảm xung đột lợi ích, tăng khả năng dự đoán cho doanh nghiệp và quan trọng nhất là củng cố niềm tin của người dân vào quá trình thu hồi, bồi thường và tái định cư.