Đánh giá về xu hướng bất động sản ven sông tại Thành phố Hồ Chí Minh, Savills Việt Nam ghi nhận những bước chuyển dịch mạnh mẽ về cả quy chuẩn không gian sống lẫn cấu trúc định giá. Theo đó, trước đây các dự án căn hộ ven sông Sài Gòn luôn là phân khúc cao cấp và có sức hút bền vững nhất tại thị trường Thành phố Hồ Chí Minh nhờ lợi thế vượt trội của cảnh quan xanh, không khí trong lành và hệ thống tiện ích cao cấp.
Tuy nhiên, Savills cho biết thực tế các dự án dọc bờ sông Sài Gòn tại các khu vực trung tâm hiện nay đã rơi vào trạng thái cực kỳ khan hiếm. Quỹ đất bờ sông thuộc lõi trung tâm (Quận 1, Bình Thạnh) gần như đã cạn kiệt, khiến nguồn cung mới chủ yếu phụ thuộc vào quỹ đất dọc các bán đảo tại khu Đông (Thủ Thiêm, Thạnh Mỹ Lợi) và khu Nam. Sự khan hiếm này chính là lý do khiến bất động sản ven sông luôn sở hữu một “mức giá đặc quyền” và có biên độ tăng giá thứ cấp vô cùng ổn định qua các chu kỳ thị trường.
Theo thống kê của Savills, các dự án chung cư ven sông và có tầm nhìn trực diện sông thường có giá bán cao hơn từ 20% đến 40%, thậm chí có những phân khúc cao cấp mức chênh lệch có thể lên đến 50% – 80% so với các dự án nằm ở phía trong đất liền.
(Số liệu Savills).
Quan sát thực tế cho thấy, trong bối cảnh bất động sản ven sông đang rơi vào cảnh khan hiếm nguồn cung do quỹ đất trung tâm ngày càng hạn chế thì quy hoạch TPHCM 100 năm mở ra không gian phát triển mới cho bất động sản mặt nước tại TP.HCM. Quy hoạch xác định TPHCM không chỉ là đô thị sông nước, còn là đô thị biển khi kinh tế biển càng có vai trò quan trọng hơn. TP.HCM đang dần chuyển từ “thành phố quay lưng với biển” sang mô hình đô thị ven sông, hướng biển đúng nghĩa.
Sự mở rộng này mang ý nghĩa vượt ra ngoài thay đổi địa giới hành chính. Với hệ thống cảng biển nước sâu Cái Mép – Thị Vải, cụm cảng Sài Gòn và định hướng phát triển cảng trung chuyển quốc tế Cần Giờ, TP.HCM có thêm điều kiện hình thành chuỗi đô thị cảng biển, logistics, thương mại, dịch vụ và du lịch quy mô lớn.
Không gian kinh tế mới cũng tạo tiền đề cho sự phát triển của các khu đô thị gắn với hoạt động sản xuất, giao thương và nhu cầu sống chất lượng cao. Trong bức tranh đó, bất động sản ven biển có cơ hội dịch chuyển từ vị thế tài sản gắn với nghỉ dưỡng, du lịch sang một cấu phần của không gian đô thị và kinh tế mới, nối tiếp sự tăng trưởng của BĐS ven sông thời gian gần đây.
Bản đồ quy hoạch tổng thể TP.HCM - tầm nhìn 100 năm với các hành lang phát triển - Ảnh: VIUP
Đánh giá về bất động sản ven biển, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cho biết, sau khi bất động sản ven sông tại TPHCM đã tăng trưởng rất mạnh về giá thì bất động sản đô thị ven biển tại TPHCM vẫn còn nhiều dư địa phát triển. Nguyên nhân bởi hiện nay phân khúc này đang ở giai đoạn bắt đầu tăng trưởng khi TP.HCM đang từng bước mở rộng phạm vi những vị trí có khả năng mang lại giá trị từ mặt nước.
Đây cũng là lý do vì sao đón sự phát triển của TPHCM sau khi sáp nhập và mở rộng, các ông lớn BĐS đã đi trước mở ra chương mới trong việc đưa bất động sản “view biển” trở thành một trong những trụ cột phát triển mới trên thị trường. Trong đó, Cần Giờ được đặc biệt chú ý với dự án Vinhomes Green Paradise quy mô 2.870 ha của tỷ phú Phạm Nhật Vượng.
Khác với nhiều khu vực bất động sản ven biển tại TPHCM như Vũng Tàu hay Phan Thiết, Cần Giờ đang hòa vào nhịp phát triển chính của TP.HCM khi khoảng cách địa lý đang được rút ngắn bằng một hệ thống kết nối chưa từng có. Tuyến đường sắt Bến Thành - Cần Giờ với vận tốc thiết kế tới 350 km/h, đã kéo thời gian di chuyển giữa khu vực trung tâm và Cần Giờ từ 2 giờ xuống chỉ còn 13 phút.
Cầu Cần Giờ tiếp tục “đả thông” một huyết mạch khác. Với chiều dài khoảng 6,3 km, quy mô sáu làn xe và vị trí vượt sông Soài Rạp, công trình sẽ thay thế điểm kết nối bằng phà Bình Khánh, tạo trục giao thông trực tiếp hơn giữa Cần Giờ và khu vực phía nam thành phố.
Song song với đó, những hướng kết nối mới cũng đang mở ra. Tuyến đường vượt biển Cần Giờ - Vũng Tàu kéo dài không gian liên kết về phía đông bắc. Nút giao Rừng Sác với Bến Lức - Long Thành đưa khu vực này gần hơn với mạng lưới cao tốc và các cực kinh tế hai miền Đông - Tây Nam Bộ. Trong khi đó, cảng trung chuyển quốc tế Cần Giờ bổ sung một động lực phát triển hoàn toàn mới với kinh tế hàng hải và logistics.
Những chuyển động ấy đang làm thay đổi vai trò của Cần Giờ trong cấu trúc TP.HCM. Cần Giờ trở thành vùng lõi trung tâm mở rộng, gắn kết chặt chẽ với các hành lang giao thông liên vùng và những cực kinh tế mới. Đây cũng mở ra một chương mới phát triển đô thị ven biển cần giờ.
