Không thể cải cách bằng cách thêm điều kiện, tăng thủ tục
Phát biểu tại hội thảo góp ý Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) ngày 6/8/2026, TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho rằng trọng tâm của lần sửa đổi này không chỉ nằm ở kỹ thuật lập pháp mà quan trọng hơn là thay đổi cách tiếp cận trong xây dựng thể chế.
Theo ông Khôi, nền kinh tế Việt Nam đang bước vào chu kỳ phát triển mới, đòi hỏi tăng trưởng nhanh nhưng phải bền vững, hiệu quả và có khả năng thích ứng cao. Điều này đặt ra yêu cầu hoàn thiện pháp luật về đất đai và bất động sản theo hướng đồng bộ, hiện đại, khả thi.
Tinh thần chuyển từ tư duy quản lý sang tư duy quản trị phát triển được thể hiện trong Nghị quyết 21-NQ/TW cũng cần được cụ thể hóa trong Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).
TS. Nguyễn Văn Khôi – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (Ảnh: BTC)
"Chúng ta không thể tiếp tục xây dựng luật theo cách bổ sung thêm điều kiện kinh doanh hay gia tăng thủ tục. Điều cần thiết là tạo lập một khuôn khổ pháp lý đủ linh hoạt, minh bạch và hiệu quả để thị trường vận hành thông suốt", ông Khôi nhấn mạnh.
Theo ông, một trong những điểm nghẽn lớn hiện nay là sự chồng chéo giữa Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Tình trạng này có thể kéo dài thời gian triển khai dự án, làm tăng chi phí và giảm hiệu quả đầu tư.
Do đó, việc phân định rõ phạm vi điều chỉnh của từng luật, đồng thời bảo đảm tính thống nhất của cả hệ thống pháp luật là yêu cầu quan trọng để cải cách thực sự đi vào chiều sâu.
Quản lý bằng dữ liệu, tăng cường hậu kiểm
TS. Nguyễn Văn Khôi cũng cho rằng cần thay đổi phương thức quản lý thị trường. Thay vì can thiệp trực tiếp bằng ngày càng nhiều thủ tục hành chính, cơ quan quản lý nên tập trung xây dựng nền tảng dữ liệu, hệ thống tiêu chuẩn và cơ chế giám sát hiệu quả.
Cách tiếp cận này vừa giảm gánh nặng cho doanh nghiệp, vừa tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh. Đặc biệt, tăng cường hậu kiểm thay cho tiền kiểm sẽ giúp cơ quan quản lý nâng cao hiệu lực giám sát mà không làm phát sinh thêm chi phí tuân thủ.
Theo ông Khôi, quản lý bằng dữ liệu và công nghệ là hướng đi cần thiết trong bối cảnh chuyển đổi số, giúp thị trường minh bạch hơn nhưng không tạo thêm rào cản cho hoạt động kinh doanh.
Quang cảnh Hội thảo góp ý Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) ngày 6/8/2026. (Ảnh: BTC)
Khơi thông nguồn lực, mở đường cho dòng vốn
Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng bất động sản không đơn thuần là lĩnh vực mua bán nhà đất mà còn là một trong những kênh phân bổ nguồn lực lớn của nền kinh tế, có quan hệ chặt chẽ với tài chính, tín dụng, xây dựng, quy hoạch, hạ tầng và dịch vụ.
Khi thị trường vận hành hiệu quả, bất động sản có thể tạo việc làm, thúc đẩy đầu tư, tăng thu ngân sách và nâng cao chất lượng sống. Ngược lại, ách tắc thể chế và thiếu minh bạch sẽ làm tăng chi phí, suy giảm nguồn cung và gây áp lực lên giá.
Vì vậy, mục tiêu lớn của Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) phải là khơi thông nguồn lực và phục vụ lợi ích chung của nền kinh tế.
Muốn vậy, những thủ tục không cần thiết, quy định làm tăng chi phí hoặc kéo dài thời gian triển khai dự án cần được rà soát, cắt giảm mạnh. Các quy định về chuyển nhượng dự án, huy động vốn và môi giới cũng cần được thiết kế linh hoạt hơn, vừa tạo không gian cho doanh nghiệp chủ động kinh doanh, vừa kiểm soát rủi ro và bảo vệ quyền lợi người dân.
Cùng với đó, phát triển giao dịch điện tử và minh bạch hóa dữ liệu thị trường được xem là giải pháp quan trọng. Việc công khai thông tin có thể góp phần hạn chế đầu cơ, thao túng giá và những hành vi làm méo mó thị trường.
Hướng dòng vốn vào những phân khúc có dư địa
Theo TS. Nguyễn Văn Khôi, luật sửa đổi cũng cần tạo điều kiện phát triển những phân khúc còn nhiều tiềm năng như nhà ở xã hội, nhà ở giá phù hợp, bất động sản công nghiệp, logistics và du lịch.
Đây là những lĩnh vực vừa đáp ứng nhu cầu thực, vừa góp phần cân bằng cung - cầu và hỗ trợ tăng trưởng dài hạn.
Song song với mở rộng dư địa phát triển, Nhà nước cần tăng cường hậu kiểm, giám sát trong và sau quá trình triển khai, kết hợp chế tài đủ mạnh để xử lý vi phạm. Qua đó, doanh nghiệp có thêm không gian hoạt động nhưng thị trường vẫn được kiểm soát chặt chẽ.
Từ góc nhìn cộng đồng doanh nghiệp, TS. Nguyễn Văn Khôi cho rằng Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cần trở thành một đạo luật kiến tạo phát triển, hướng tới thị trường minh bạch, an toàn, bền vững và đủ sức thu hút dòng vốn trong và ngoài nước.
Theo ông, cải cách thể chế không chỉ là câu chuyện của riêng lĩnh vực bất động sản mà còn là chìa khóa giải phóng nguồn lực, thúc đẩy tăng trưởng và nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia trong giai đoạn phát triển mới.
Hà Nam
